2020年12月29日，最高人民法院发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释自2021年1月1日起实施；同日，最高人民法院发布《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》均告废止。
最高法此次，一方面是为了避免《民法典》颁行生效后，新旧法冲突；另一方面，原来的司法解释有些条款确实存在问题。新解释共45条，主要内容包含9个法律要点：
合同效力7条
工期3条
质量6条
质量保证金与保修2条
工程价款结算6条
垫资与利息3条
司法鉴定7条
优先受偿权8条
实际施工人2条
梳理重者恒重的问题及重大变化内容，总结6大关键词，帮助大家快速掌握建设工程施工合同纠纷的新规则。
无效合同
第1条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典153条第1款的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据民法典第153条第1款以及第791条第2款、第3款的规定，认定无效。
本条是由原司法解释（一）第1条、第4条删减、修改部分内容合并而来。将“非法转包”放宽为无特殊限定的“转包”，明确转包本身就是非法行为。删除“收缴当事人已经取得的非法所得”这一内容。因为《民法典》中无此规定，在司法实践中，人民法院也很少采用这一内容，属于沉睡条款。
资格准入是效力性强制性规定。由于建设工程是涉及公共安全的特殊产品，为保证建设工程质量，法律、法规对市场主体规定了较为严格的准入条件，对承包人的主体资格做出来严格限制。
《建筑法、建筑业企业资质管理规定、建筑业资质等级标准》
资质序列：
施工总承包：房屋建筑、公路工程、铁路工程、港口航道、水电、矿山、电力、冶金、石化、市政、通信及机电等12个（特级、一级、二级、三级）
专业承包：36个类别，（分一级、二级、三级）
劳务分包：不分类别与等级
2020年11月30日住房和城乡建设部关于印发《建设工程企业资质管理制度改革方案》的通知
未来建设工程企业资质将有重大变化：专业承包36类整合为18类，劳务企业资质改为专业资质，审批制改为备案制；综合资质和专业资质不分等级；施工总承包和专业承包资质压减为甲、乙两级。
折价补偿
发包人与承包人签订的建设施工合同无效后，如何处理，一直是人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件中的难点问题。在合同无效的情况下，依据原来的司法解释确定的“合同无效但工程竣工验收合格，可以获得参照合同约定结算”的处理规则，承包人因为建设工程施工合同无效，反倒获得了工程款结算权。在司法实践中，各地法院裁判观点不一致，造成有很多企业因此受益，同时亦有很多企业因此受损。《民法典》和新司法解释重新规定了这一问题。将“承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”改为“参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”；承包人可获得的对价，由“工程价款”修改为“折价补偿”，对折价补偿请求，合同约定仅仅起到参考作用。据此，法院在具体案件审理过程中可综合各方当事人过错、裁判价值取向等因素作出是否可以支持折价补偿的裁判。修改后的建设工程经验收不合格的法律后果，从“不予支持”即剥夺承包人获得原工程价款的权利，改为承包人“无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿”。依照这一规定，承包人并非完全无权请求工程价款，可以不参照合同关于工程价款的约定，而根据具体情况请求适当的折价补偿，这一调整更符合建设工程行业实际情况。将“竣工验收合格”改为“验收合格”；竣工不再是无效合同得以获得工程款的必要条件，明确了无效合同下未完成工程或者部分工程验收不合格时，对承包人折价补偿的处理原则，涵盖方位更广，可以防止发包人不当得利，彰显市场经济下等价有偿的公平原则。
第24条 当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
工程质量
第12条 因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。将“因承包人的过错”改为“因承包人的原因”，加重了承包人的责任，加重了承包人对工程质量的责任承担。“原因”里面包含“过错”。法律依据《民法典》801条。严控建筑工程质量，工程质量问题，不仅关乎建筑企业的市场信誉，更是建筑行业监管的硬性要求，《民法典》此次修改，更是强调了工程质量的重要性。作为建筑企业要严格遵守相关法律法规、行业规范，高标准、严要求的把控建筑质量。质量不符合约定的含义，不仅包括工程质量不符合双方当事人合同的约定标准，还应包括不符合国家建设工程质量强制性规定的标准等情形。
01《建设工程施工合同》中既没有约定欠付工程款的利息，也没有约定违约金。由于利息是法定孳息，不需要双方特别约定就应当支付，但因双方没有约定利率，故承包人可以按新司法解释主张利息；由于没有约定违约金，所以不能主张。
02《建设工程施工合同》中只约定欠付工程款的利息，没有约定违约金。
承包人可以向发包人按照约定主张利息，但不能主张违约金。
03《建设工程施工合同》中没有约定欠付工程款的利息，但约定了违约金。承包人可以向发包人按照新司法解释主张利息，同时也可以主张违约金。
04《建设工程施工合同》中既约定了欠付工程款的利息，也约定了违约金，承包人可以向发包人按照约定主张利息，同时也可以主张违约金。
工程价款欠款利息属于法定孳息
承担或者支付利息，作为法律和司法解释规定的一项附随义务，与当事人负有的付款责任同时产生，欠款利息是一种法定孳息，而非延迟付款的损失，与是否违约、是否结算无关。
欠款的主要类型：预付款、工程进度款、材料设备款、结算款、保修款。欠款应当是确定数。
固定
第28条 当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。
固定价，分为固定单价和固定总价，形式包括：一次性包死、一次性包定、平方米包干。
建设工程施工合同即使为固定价合同，也不代表价格无论出现何种情况均不调整，符合情势变更情形的，应按照合同约定或相关规定予以调整。
《民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
情势变更原则正式入法，可以有效的调整施工合同当事人之间的利益平衡，在固定总价合同模式下，当人工、材料价格大幅度波动时，它更成为降低企业亏损的一个有力保障。
明确人民法院、仲裁机构可以作为情势变更主体的确认主体，结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
我国原《合同法》未规定情势变更制度，原最高法院《合同法司法解释（二）》第26条规定了情势变更制度，《民法典》533条正式规定情势变更，删除了情势变更适用于“非不可抗力”限定，扩大了情势变更外延及适用范围；
增加了合同双方自行协商机制。
半拉子工程固定总价合同的结算。
观点一：按比例折算法。如承包人已施工的工程质量合格的，可由鉴定机构在相应同一取费标准下分别计算出已完工程部分的价款和整个合同约定工程的总价款，两者对比计算出相应系数，再用合同约定的固定价乘以该系数，确定发包人应付工程款。
观点二：完工工程量折算法。可由鉴定机构，在建设工程施工合同约定的固定价的基础上，根据已完工工程占合同约定施工范围的比例计算工程款。
观点三：区分承包人或发包人过错而确定工程价款的方法。综合考虑合同实际履行情况，并特别注重双方当事人过错和司法判决价值取向等因素来确定。
参考条文：
《建设工程造价鉴定规范》第5.10.7条规定，“委托人认定承包人违约导致合同解除的，鉴定人可以参照工程所在地同时期使用的计价依据计算出未完工程价款，再用合同约定的总价款减去未完工程价款计算”；“委托人法定发包人违约导致合同解除的承包人请求按照工程所在地同时期适用的计价依据计算已完工程价款，鉴定人可采用这一方式鉴定，供委托人判断使用。”
优先受偿权
第41条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
删除原司法解释“优先受偿权期限为六个月”；
“合理期限”，赋予了法官自由裁量权；
优先受偿权最长十八个月。
第35条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第807的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第36条 承包人根据民法典第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
享有优先受偿权的主体：与发包人签订施工合同的承包人才享有工程价款优先受偿权。
不享有优先受偿权的主体：分包人、转包人及其他实际施工人；勘察人和设计人；挂靠人。
民法典第807条并没有规定哪些承包人享有工程价款优先受偿权，新司法解释第35条对此进行了明确，“与发包人签订施工合同的承包人”才有权享有。因此，实际施工人只有与发包人签订施工合同之后才享有工程价款优先受偿权。
明确优先受偿权与抵押权、其他债权的顺位。通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。
但是消费者作为商品房买受人其权利是否能够优先于承包人的优先受偿权效力呢？新司法解释并没有给出明确答复。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（现行有效）：
第29条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（已失效）：
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
